马冲律师工作室

天津限购违约潮到来，买方如何解约不担责？

概要：3.31《意见》既认房又认贷，导致从原首付30%提高到60%，必然引发买方因解约与卖方的纠纷。什么情况下，可以解除房屋买卖合同而不承担责任？

近期多地都开始新一轮限购、限购政策。以天津为例，3月31日发布了《关于进一步深化我市房地产市场调控政策的实施意见》，以下简称限购政策。

在该《意见》中对普通买方影响最大的是第一条：

对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士，暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。
　　非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。 

一、3.31限购政策对已经签署的房屋买卖合同的影响

   新政对于已经签约获批的贷款不会有影响。是否影响已经网签并提交贷款、正在审批中的贷款，目前还不得而知，这要看下一步政府与银行之间的沟通。如果有正在办理的贷款，还是建议积极同银行协调了解

    对于只是签订了中介三方的房屋买卖合同，但未办理网签、未向银行申请贷款的交易，肯定是按新政策执行。

二、因限购政策导致的房屋买卖纠纷如何处理？

各地为了调控，政府已经把对购房资格、贷款条件的调整作为控制房价的常规手段，因此这种对购房资格和贷款条件的政策调整，法律上不会认定为“不可抗力”，并不能以此为由直接解除合同并不承担责任。

但由于这种调整已经是常态，目前各地司法实践中还是有一定处理规则的。

例如天津2016年的《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》中规定：

因受限购、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。
     因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
  又例如《2015年全国民事审判工作会议纪要》中也明确了如下内容：

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

依据相关的法律法规和司法实践，就本次天津3.31限购政策引发的房屋买卖合同纠纷，应重点考虑以下因素分别处理：

1、首先应该看合同中是否有特殊约定，有约定从约定。

如果合同中约定了因为出现新的贷款政策或者原贷款计划不能通过，导致合同不能正常履行的处理规则，就应按合同约定处理，不管是解除还是继续履行。

比如合同中约定了“贷款不成，由买方自筹款项支付余款”这类的规定，就说明在购房时，买方对于无法取得贷款的后果有预料，且在购房时自信有能力解决自付余款的问题。这种情况下，买方以新政为由主张不能履行，很难得到法律的支持。

2、在没有约定的情况下，确实无力履行，可以解除合同。

买方需要注意，从司法实践来看，新的限购政策并不是直接解除合同的理由，买方需要证明“确实无履约能力”。

如果有可能自筹款项继续履行，建议尽量履行。实在不能履行的，举证准备要充分。

3、因限购政策导致解除合同，不承担违约责任，但可能要补偿损失。

如果确实因限购影响导致无力履行并解除合同的，卖方要求买方赔偿违约金或损失的，法院不支持。但是如果确实出现房价大幅下跌，卖方利益受损的情况，法院可依据公平原则，要求买方对卖方的损失适当补偿。因此，主要看将来房价的走向。

4、因一方违约行为导致合同迟延履行遭遇限购的，由违约方担责。

如果按原合同约定，正常履行不会受限购政策影响，但是由于一方违约导致合同履行延期，在此期间由于限购政策的实施导致合同无法继续履行的。守约方要求解除合同时，可以要求违约方按合同约定赔偿损失。

综上所述，如果买方想以贷款政策调整为由解除合同，必须充分考虑本人情况再决定：综合考虑原计划贷款数额和现能取得贷款的数额的差额、合同约定的条款和解决方案、本人的实际情况等各种因素，并尽量提供充分的证据。