马冲律师工作室

限购政策下借名买房的法律风险

随着楼市调控政策相继出台，许多被限购限贷的购房者出于各种原因、目的选择"借名买房"以规避相关法律、政策之规定，然"借名买房"行为着实存在诸多法律风险，望购房者予以重视、谨慎选择。

一、借名买房的常见原因、目的

1、借名人不具备购房资格；

2、因年老、存在不良信贷或有贷款未结清等原因导致借名人无法办理银行贷款或无法享受银行贷款优惠政策；

3、为享受购房优惠价（如单位团购房、集资房等，借名人为享优惠价而借用单位职工的名义购房）；

4、为转移财产、逃避债务；

5、简便手续、减少税费。

二、借名买房的法律风险

1、在房价上涨的诱惑下，名义买房人拒不承认借名买房事实的法律风险；

2、满足房屋过户条件时，名义买房人拒不协助办理房屋过户的法律风险；

3、借名人购买房屋后往往实际居住在该房内，然因房屋登记在名义买房人名下，而我国对不动产物权采取登记制度，借名人可能面临被起诉腾退房屋的法律风险；

4、借名人借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面借名买房协议，但因涉嫌恶意规避法律、政策，该协议存在被法院认定无效的法律风险；

5、若名义买房人死亡，名义买房人的继承人可能会因不知借名之事或不承认借名之实而要求继承该房屋的法律风险；

6、名义买房人若对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封、拍卖该房屋的法律风险；

7、名义买房人若发生离婚纠纷，名义买房人的配偶可能会以夫妻共同财产之名要求分割该房屋的法律风险；

8、名义买房人若利用不动产物权登记的公信力擅自处分该房产（转让或抵押），借名人将面临丧失房屋的法律风险。

三、借名买房合同的效力分析

由于借名人实施借名买房行为的原因、目的种类繁多，故借名买房合同效力的认定需具体问题具体分析，不能一概而论。笔者认为： 

借名买房合同若不违反法律、法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体或第三人利益，未侵害社会公共利益且不具有《合同法》第五十二条规定之合同无效情形时，当该借名买房合同的双方当事人因该合同发生纠纷时，应认定该借名买房合同有效。如：借名人因户籍原因被限购而采取借名买房形式购房，当借名人与被借名人因该借名买房合同发生纠纷时，若该合同不存在前述情形则应认定该借名买房合同有效，但因我国采取不动产登记制度、借名买房合同并不具有物权效力，故在纠纷发生后，若借名人已满足办理房屋产权变更登记的条件，便可请求法院判决房屋产权登记人协助借名人办理房屋产权变更登记，但不得直接依据借名买房合同要求法院判决确认房屋产权归属；若借名人在纠纷发生后尚未满足办理房屋产权变更登记的条件，则仅能依据借名买房合同及相关付款凭证向名义买房人主张债权，而不能要求法院判决房屋产权登记人协助借名人办理房屋产权变更登记（因无法实际履行）。

借名买房合同若涉及非法利益，存在恶意规避相关法律规定、国家政策，或具有《合同法》第五十二条规定之合同无效情形时，当双方当事人因该合同发生纠纷时，则应认定该借名买房合同无效。如：借名人利用借名买房的方式恶意转移财产、逃避债务的，当双方当事人因该合同发生纠纷时，应认定该借名买房合同无效；借名人利用借名买房方式规避国家保障性住房政策，从而购得如经济适用房这类政策性房屋的，当双方当事人因该合同发生纠纷时，若借名人不具备购买该类政策性房屋所要求的特殊身份、不符合购房条件，那么借名人借名买房的动机就涉嫌恶意购房，其行为就违背了国家保障性住房政策、也损害了社会公共利益，故应认定该借名买房合同无效。

四、律师建议

1、在实施借名买房行为前先咨询律师，以审查欲购房产是否需要特殊的购房资格，并确定欲购房产是否可能存在借名合同无效或不能履行的风险；

2、由专业房地产律师协助起草借名买房合同，且最好对该合同进行公证以明确出资人与房屋产权登记人之间的借名买房关系；

3、借名买房合同履行过程中，注意书面证据的收集和保存，如：借名买房书面合同或协议、借名人出资证明（收据、银行转账凭证、购房发票等）、房产证原件等；

4、借名人在满足购房资格、符合房屋过户条件时，应及时要求名义买房人协助办理房屋产权变更登记，即将房屋过户到借名人自己名下，注意绝不能为逃避纳税而采取公证等形式变更房屋产权人，因我国采取不动产登记制度，故除登记以外其他形式均不具有变更不动产权属的物权效力；

5、借名买房行为对借名人及被借名人均存在一定法律风险，故建议购房者慎重选择借名买房这一购房方式，谨防房钱两空。