案件情况：
徐先生为了结婚需要想买套新房，看了一个月的房子，终于看中了一套别墅，于2009年10月20日和开发商签订了《认购协议》，约定由徐先生支付定金5万元，认购开发商开发的房屋一套；如果徐先生在一周内不与开发商签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果开发商在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。原告于10月25日至被告处，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与开发商协商未果，特以书面表达了由于开发商“不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与开发商继续协商，开发商的工作人员表示同意。不料开发商竟于10月30日通知徐先生，要没收徐先生的定金，并要将房屋售与他人。徐先生认为开发商违约，应双倍返还定金，故委托律师诉至法院。
律师评析：
本案的争议焦点在于徐先生与开发商未能签订《商品房预售合同》是否是徐先生的责任，而非如开发商认购协议中规定的“如果徐先生在一周内不与开发商签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还”，这仅是开发商规定的格式条款，应作出不利于开发商的解释。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，徐先生与开发商没有签订预售合同的原因在于开发商出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，徐先生对此持有异议而最终协商不成，并不可归责于徐先生，开发商应当向徐先生返还定金。而开发商称其售楼人员曾向徐先生出示了预售合同的范本，但该范本中并无徐先生的签字确认，而开发商以预售合同范本的内容约束徐先生，是没有法律依据的。
本案中另应注意的是，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购协议中的定金条款就不适用了。这种情况应认定为因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而不应向徐先生所说请求开发商双倍返还定金。
法院判决：
法院支持了我方的观点，判决开发商在判决生效之日起十日内返还徐先生定金15万元。
该文章已同步到：
|
