房价疯涨催生房产交易违约潮 相关纠纷成倍增长 法院最高判：卖家按成交价20%赔买家

 房价疯涨催生房产交易违约潮 相关纠纷成倍增长 法院最高判：卖家按成交价20%赔买家

　　核心提示：

　　自春节以来，疯涨50%的天津房价直接拷问着社会的诚信，催生了一轮大规模的房产交易违约潮。据某地产中介的一份统计数据，有六成合同出现反价或毁约。违约潮让大量房产纠纷涌向法院，如一中院辖区受理相关纠纷的数量同比涨幅竟高达244%。随着时间的推移，近期陆陆续续开始有房产交易纠纷的判例出现。面对这一轮前所未有的违约潮，法院如何判决牵动着很多人的神经。

　　由于强制履行过户存在诸多障碍因素，因此，在这一轮大规模的违约潮中，一般都以赔偿为主要诉求。据了解，目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中，法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权，通常比例在成交价的10%，多的时候到15%，极少能到20%。但最近已经出现了顶格赔偿金的判例。

　　判例：卖方违约遭顶格处罚判赔44万

　　4月6日，某区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。据悉，早前极少被顶格判处20%的违约赔偿。

　　涉事房产位于本市某区。买卖双方于今年2月1日签订买卖合同，约定成交价格为220万元。合同成交当日，买家支付了10万元定金，并在2月16日办理资金监管，监管金额为49万元。2月29日，银行出具贷款承诺书。但是随着天津房价暴涨，该房产市场价远超合同签订之日的价格。

　　3月1日，卖家发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。3月4日，买家将卖家诉上法庭。

　　某区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。

　　由于继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院支持按照合同成交价的20%来承担违约责任，卖家被判返还10万元定金，赔偿违约金44万元。同时案件中4600元受理费以及3220元保全费也均由违约方承担。

　　律师调查：

　　违约潮下房产纠纷成倍增长

　　律师从天津各法院了解到，近期二手房买卖合同纠纷呈爆发式增长。比如某区法院，截至2016年3月，受理房屋买卖合同纠纷252件，与去年同期98件相比上升157%。特别是年初以来，该类纠纷的数量同比涨幅高达244%。而在某区法院，仅1月1日到3月1日的两个月时间内，新收房地产纠纷案件1499件，同比涨幅达149%。

　　律师说法：应加大对不诚信行为的惩罚力度

　　我们认为：相比房价上涨，违约金的处罚力度较弱是违约剧增的主要原因。目前天津房屋交易市场通用的二手房买卖合同格式文本，约定的违约条款一般为双倍返还定金或支付转让成交价20%的违约金。少数卖方不惜向买方赔偿房价总额20%的违约金以求解除合同，从而达到另行高价出售房产的目的。

　　我们建议，要探索以房屋实际涨幅为限计算损失金额的裁判标准，加大对不诚信行为的惩罚力度。

　　律师说法：要求“强制过户”不容易

　　从判例看来，买家大多是要求赔偿金的。然而在房价暴涨30%以上情况下，对业主而言，即便是按成交价的20%赔偿违约金，也依然有利可图。对买家而言，最好的诉求就是要求法院判房产强制过户。想要强制过户，并不容易。

　　据我们了解统计，原告要求继续履行合同，能得到法院支持的只有54%。即到法院打官司要求“强制过户”的败诉率是很高的。

         就算法院判决强制过户，也还有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大。“比如卖方尚未还清房贷，如果卖家不配合，是无法强制执行的。”

         因此，现实中守约方主张违约责任更能保护自己的合法权益