马冲律师工作室

房价暴涨 卖方违约怎么办？

房价暴涨 卖方违约怎么办？

　　案情简介

　　张某与白某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元，在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同……此协议签订后，张某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，白某通过他人向中介公司提出要求原告增加房价80万元，张某予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。

　　张某因白某违约未能买到合适的房屋，故诉至法院，要求白某返还20万元定金，并向其赔偿因白某违约导致房价上涨损失人民币205万元。

　　案件分析

　　本案的焦点为：一、张某仅能依据定金罚则要求白某双倍返还定金，还是可以在定金之外，进一步主张实际损害赔偿；二、如果能够进一步要求实际损失赔偿，那么损失赔偿的范围应该如何确定。

　　法院审理认为，白某的违约行为致使张某未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成张某房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故张某要求白某返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；鉴于张某支付的定金为20万元，仅占房屋总价970万元的2%，故经对涉诉房屋进行市场评估，最终估价结果为1070万元，与合同签订时的价款差价为100万元，法院判决白某赔偿张某房价上涨的差价损失100万元。

　　律师分析

　　根据合同法规定，当事人有要求违约方因违约造成损失而获取赔偿的权利。此外，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。律师认为，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析。当定金与实际损害并存时，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。

　　针对本案，若要白某仅承担定金罚则，明显的有失公平，张某在定金无法弥补其实际损失的情况下，可以就实际所受到的损失向白某进行索赔。

　　律师提醒：当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失。对于签署正式房屋买卖合同后，若卖方违约拒绝出售，作为买方可起诉要求继续履行合同。