马冲律师工作室

案情：婚房变凶宅 能否退房成难题

李某的女儿于2012年在其房屋内死亡。2013年1月，李某办理了遗产继承公证，随后又办理了房产继承登记和房产证。同年7月, 李某与一直在寻找结婚用房的小张母女签订一份《房屋买卖协议书》，以120万元购买上述房屋。但是，8月小张从邻居处了解到“这间房子曾经死过人”后即找到李某，要求解除《房屋买卖协议书》。双方多次协商未果，僵持不下，小张委托本律师将李某告上法庭。

结果：调解解除买房协议 退还购房款

2013年12月27日，河西区人民法院做出一审判决：解除原告小张与被告李某签订的《房屋买卖协议书》；被告李某退还原告小张房屋转让款及定金共120万元；一审宣判后，被告李某向天津市第二中级人民法院提起上诉。经二审法院调解，双方最终达成调解协议：双方自愿解除所签订的《房屋买卖协议书》；李某退还小张房屋转让款及定金共120万元；小张补偿李某7200元。

律师讲法：

凶宅能退房吗？

凶宅能否成为退房理由，目前还存在争议。实践中，法院在处理类似案件时，通常会根据合同签订时的不同情况做出不同的处理。在房屋买卖合同中，出卖人如已声明非凶宅，但是实际却隐瞒了凶宅情况的，购房人有权请求解除合同，要求退还购房款并赔偿损失。但是如果双方并未提起房屋是否属于凶宅，则可能会是另外一种结果。那么，购买房屋时，如何避免买到凶宅，不能退房呢？

解决这个问题，最重要的就是在合同中对凶宅退房进行约定。如，在合同中与卖房人明确约定要求卖房人如实披露房屋内是否发生过非正常死亡事件；如果卖房人故意隐瞒实情，一经发现，买房人有权解除合同或者要求酌减房屋价款等条款。此种约定既可以督促卖房人，也可以在发生纠纷时处于优势，不吃哑巴亏。

其实，在购房时，为了避免出现买到凶宅的情况，在买房时可以向附近邻居打听一下房屋的实际情况。这样增加了一层保险。

退房条件有哪些？

一般情况下，大家说的退房条件是指同开发商交易的商品房，但是二手房退房应满足哪些条件呢？凶宅能否成为退房，解除买卖合同的条件呢？实际上，二手房退房的条件也就如下几种：房屋买卖合同无效、房屋买卖合同解除两类。房屋买卖合同无效时，买卖关系自然不成立，交付的房屋必须退还给卖方，除非双方重新签订新的购房合同。那么。哪些条件下能退房呢？一般情况下，法定的合同无效的条件有：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定；

（六）当事人主体不合格的合同、内容不合法的合同、无效代理订立的合同。

所以，法律并未规定凶宅能退房。但是，退房还有另外一种方式，那就是解除购房合同，买房者退还房屋。当买卖双方协商达成一致意见后，即可办理退房手续，使房屋权属回到最初的状态。

总之一句话，买房是个技术活。不仅需要的是金钱时间，还需要一定的技巧。不过，出现纠纷了，也不必担心，因为还有最后一道屏障可以保证您的权利，那就是专业律师的专业知识。